养老地产需要新思维：

　　第一，拿来主义行不通。

　　第二，老人设施远远比坡道、扶手更丰富。

　　第三，做好承担风险的思想准备。

　　第四，快不如慢，大不如小。

　　第五，规划设计要注意呼应后期运营管理。

　　不少开发企业在起步时都非常重视开发模式、经营模式。通过对养老地产开发前期的研究，并在与一些开发商的合作中，总结出养老地产开发的五种类型共十五种模式。

　　第一类，与社区共同建设

　　模式1：专门建设养老社区（健康型、连续照护型）

　　民营企业开发的养老社区，既有普通老年住宅，也有专门养老公寓，配套有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心。如北京太阳城、上海亲和源。

　　还有政府投资建设的老人社区。

　　模式2：新建居住区中同时开发养老社区

　　开发企业转向新的客户群，走差异化路线。普通社区中专门分出一块儿做养老地产。控制规模可以降低对配套的需求，也便于管理。广东惠州养老社区大概是18万平方米的住宅，在整个开发项目总建筑面积720万平方米中占一小部分。

　　模式3：普通社区中配建各类养老产品

　　普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，很容易呈现老少户，控制总面积，方便一家人就近居住。专用户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，需要无障碍做得更到位，厕所做大一点儿，厨房可以转圈，一般家庭没有必要。老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，提供厨房、餐厅服务。

　　模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

　　在已建成社区，或者比较富裕、老人聚集的社区周边，改造、新建一个老年服务中心，可以辐射整个社区。也特别容易存活，而且可以做成连锁。

　　第二类，与相关设施并设

　　模式5：老人公寓与商业设施并设

　　香港房屋协会建的彩颐老人公寓，楼下是商场，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。这个产品非常受欢迎，也得到了政府的支持。当时，如果购买了老人公寓，老人子女就可以优先购买项目商品房。

　　模式6：老年设施与医疗机构并设

　　在医疗设施附近建老年设施就非常自然。

　　模式7：老年设施与幼儿园并设

　　在日本，老年设施和幼儿园可以共享一个庭院。这种案例在中国不多，但以后会多起来。特别是随着人口结构变化，可能会有些幼儿园和小学空置，这部分装修以后做成老人公寓的情况可能会多起来。

　　模式8：老年设施与教育机构并设

　　美国拉萨尔村。老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成：年龄至少65岁，高中以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。靠近大学，可能会促进销售。

　　第三类：与旅游产业结合

　　模式9：在旅游风景区开发养老社区或老年住宅

　　这是一个值得关注方向。

　　第四类：与国际养老专业品牌接轨

　　模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施

　　日本、瑞士养老成本非常高，他们设想在中国发展连锁，在他们的老人比较健康的阶段到中国来养老。或者是在世界其他类似的地方。到需要照护的时候再回国养老。也有一定的市场的可行性。

　　模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

　　美国、欧洲包括日本的养老品牌都有这种可能。但是完全移植也不合适，中国老人的生活习惯跟美国、欧洲和日本有很大差别，此外，经济条件、思维方式都不一样，直接照搬可能难以顺利落地，需要适当转化。

　　第五类：以其他方式转型

　　模式12：与服务业结合，将原有优势注入养老地产

　　日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。

　　模式13：与保险业结合，利用险资投资养老地产

　　泰康人寿、中国人寿(601628,股吧)、新华人寿等等都在这方面开展准备、或者积极进入。

　　模式14：利用独有资源转型开发养老地产

　　一些服务方面很强的酒店积极转向老年地产，甚至可以利用旧酒店直接改造。

　　模式15：盘活旧有资产，改造为老年设施

　　城里的旧医院、小学、幼儿园乃至私人物业，往往都可以改造成老年设施。